SCI réévaluation et option à l’IS

Article rédigé par Me Jean-Christophe BOUCHARD et Mme Coralie CAZUGEL, NMW Delormeau Avocats

Dans un arrêt du 19 septembre 2018 (CE 19 septembre 2018 n° 409864 SCI JDM), le Conseil d’Etat juge qu’en l’absence de taxation de l’écart de réévaluation d’un actif, les amortissements ultérieurement pratiqués par la société sur la base de la valeur de l’actif réévalué ne peuvent être valablement déduits du résultat de la société.

Pour rappel, l’article 238 bis K du Code général des impôts dispose que « Lorsque des droits dans une société ou un groupement mentionnés aux articles 8,8 quinquies239 quater239 quater B, 239 quater C ou 239 quater D sont inscrits à l’actif d’une personne morale passible de l’impôt sur les sociétés dans les conditions de droit commun ou d’une entreprise industrielle, commerciale, artisanale ou agricole imposable à l’impôt sur le revenu de plein droit selon un régime de bénéfice réel, la part de bénéfice correspondant à ces droits est déterminée selon les règles applicables au bénéfice réalisé par la personne ou l’entreprise qui détient ces droits ».

Dans la présente affaire, la société civile immobilière Noled, qui n’avait pas opté pour son assujettissement à l’impôt sur les sociétés et qui exerçait une activité civile de location d’immeubles nus, a procédé au cours de l’année 2010 à une réévaluation libre de ses actifs.

Cet écart de réévaluation, inscrit dans un compte « écart de réévaluation » de ses capitaux propres, a par la suite été intégré en réserve puis incorporé au capital afin de réaliser une augmentation de capital. En décembre 2011, la société civile immobilière JMD a fait l’acquisition de l’intégralité des parts de la SCI Noled.

Par la suite, la société civile immobilière JMD a fait l’objet d’un rehaussement portant sur son bénéfice imposable à raison des résultats de la SCI Noled au motif que les amortissements pratiqués sur la base de la valeur des actifs réévalués de la SCI Noled n’étaient pas déductibles de ce résultat et s’est vu notifier à ce titre une cotisation supplémentaire d’impôt sur les sociétés de 37.583 euros.

Dans la présente décision, le Conseil d’Etat indique qu’une société civile immobilière, qui n’a pas la qualité de commerçant et qui n’est pas soumise à l’obligation de tenir une comptabilité commerciale pour la détermination des revenus imposables de ses associés, ne peut procéder à une réévaluation libre de ses actifs en se prévalant de l’article L123-18 du Code de commerce.

A ce titre, l’article L123-18 du Code de commerce dispose que « A leur date d’entrée dans le patrimoine de l’entreprise, les biens acquis à titre onéreux sont enregistrés à leur coût d’acquisition, les biens acquis à titre gratuit à leur valeur vénale et les biens produits à leur coût de production. (…) La plus-value constatée entre la valeur d’inventaire d’un bien et sa valeur d’entrée n’est pas comptabilisée. S’il est procédé à une réévaluation de l’ensemble des immobilisations corporelles et financières, l’écart de réévaluation entre la valeur actuelle et la valeur nette comptable ne peut être utilisé à compenser les pertes ; il est inscrit distinctement au passif du bilan ».

Ainsi, le Conseil d’Etat juge que dès lors qu’une telle société réévalue librement ses actifs sur ce fondement, elle commet une faute de gestion inopposable à l’administration de sorte que la libre réévaluation de l’actif par la société civile immobilière est dépourvue de conséquence sur le plan fiscal. Par conséquent, l’absence de taxation de l’écart de réévaluation d’un actif implique corrélativement que les amortissements ultérieurement pratiqués par la société sur la base de la valeur de l’actif réévalué ne peuvent être valablement déduits du résultat de la société.

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Jean-Christophe BOUCHARD
Avocat Associé
NMW Delormeau
Diplômé d’expertise comptable

Intervenant au sein des conférences EFE

Coralie CAZUGEL
Fiscaliste junior
NMW Delormeau

www.nmwdelormeau.com

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