IFI : comment procéder à la déclaration ?

Article rédigé par Me Christophe LECLERE, Avocat, CMS Francis Lefebvre Avocat et Me Grégory DUMONT, Avocat Counsel, CMS Francis Lefebvre Avocats, Département Droit du patrimoine,

Les dates limites de déclaration de l’IFI ont été fixées au 17 mai 2018 pour la déclaration papier, et au 22 mai, au 29 mai et au 5 juin 2018 pour la déclaration en ligne, selon les départements.

L’IFI emprunte certes à l’ISF plusieurs de ses caractéristiques : la date d’assujettissement à l’impôt (1^er janvier), son seuil de déclenchement (1,3 M€), son barème, ses règles de plafonnement. L’IFI se révèle cependant à l’étude un impôt profondément nouveau.

Son assiette n’inclut plus que l’immobilier, mais inclut tout l’immobilier :

Les redevables sont imposés sur les biens et droits immobiliers qu’ils détiennent en direct (non affectés à leur activité professionnelle). Les droits immobiliers visés incluent de nouveaux éléments : droits afférents à un contrat de crédit-bail immobilier ou de location-accession, valeur de rachat des contrats d’assurance rachetables et des bons ou contrats de capitalisation représentative d’actifs immobiliers imposables.
Les redevables sont en outre imposés sur la part de la valeur de leurs titres représentative des immeubles ou droits immobiliers que détient directement ou indirectement la société, sous réserve de certains correctifs et exonérations.

Les dettes déductibles au niveau du redevable sont davantage encadrées.

Les dettes déductibles sont celles afférentes à des actifs imposables. Il s’agit notamment des emprunts bancaires et des impôts dus à raison de la propriété des biens. Les prêts in fine ne sont plus totalement déductibles, certains prêts sont exclus du passif déductible et un plafond de déduction a été instauré pour les gros patrimoines.

Le calcul de la valeur de l’immobilier inclus dans les parts ou actions détenues par les redevables s’avère complexe.

La valeur imposable des titres détenus par le redevable est déterminée en appliquant à la valeur des titres qu’il détient le rapport entre (i) la valeur vénale réelle de l’immobilier imposable détenu directement ou indirectement par la société et (ii) la valeur vénale réelle de l’ensemble de l’actif de la société. La situation se complique lorsqu’il existe plusieurs niveaux d’interposition car le ratio devra être appliqué à l’ensemble des niveaux. En outre, d’importantes limitations ou exclusions sont apportées à la prise en compte des dettes de la société pour la valorisation des titres détenus par le redevable.

Ce calcul pourra conduire à devoir s’interroger sur la valeur de l’ensemble d’un groupe, cependant que l’administration devrait être plus attentive aux évaluations retenues, comme en témoigne d’ailleurs la nécessité de mentionner désormais la date et le prix d’acquisition des biens détenus en direct.

La définition des personnes imposables fait, elle aussi, l’objet de plusieurs changements.

En présence d’un démembrement de propriété, lorsque l’usufruit d’un conjoint survivant est d’origine légal, l’IFI sera réparti entre l’usufruitier et le nu-propriétaire, y compris si le démembrement a été créé avant le 1^er janvier 2018. Alors que, dans la plupart des cas, l’usufruitier déclarait l’ISF sur la totalité de la valeur des biens immobiliers démembrés, usufruitier et nu-propriétaire vont désormais devoir déclarer chacun une fraction de la valeur des biens immobiliers soumis à l’IFI. Si l’IFI de l’usufruitier en sera allégé, des nus-propriétaires risquent de se retrouver imposables à l’IFI alors qu’ils n’ont pas la possibilité d’occuper le bien ni d’en percevoir les loyers.

La situation des non-résidents pourrait quant à elle se trouver aggravée sous l’empire de l’IFI. Hier exonérés d’ISF sur leurs placements financiers, à l’exclusion des seuls titres de sociétés à prépondérance immobilière, ils pourront avoir à inclure dans leur patrimoine imposable à l’IFI la valeur des immeubles ou droits réels immobiliers situés en France détenus par les sociétés dont ils possèdent au moins 10%.

Ces particularités, parmi les plus notables, nécessiteront une attention spécifique lors de l’établissement de la déclaration.

Pour en savoir plus, découvrez notre conférence « IFI : comment procéder à la déclaration ? », le jeudi 27 septembre à Paris.

Christophe LECLERE
Avocat
CMS Francis Lefebvre Avocats
Intervenant à la conférence « IFI : comment procéder à la déclaration ? », le jeudi 27 septembre à Paris

Grégory DUMONT
Avocat Counsel
CMS Francis Lefebvre Avocats
Département Droit du patrimoine
Intervenant à la conférence « IFI : comment procéder à la déclaration ? », le jeudi 27 septembre à Paris