Quelle dispense de TVA pour les transmissions d’immeubles dans le cadre d’un contrat de crédit-bail ?

L’administration fiscale a récemment complété sa doctrine (BOI-TVA-DED-60-20-10 n° 286) relative aux modalités d’application de la dispense de TVA s’agissant des opérations de transmission effectuées dans le cadre d’un contrat de crédit-bail immobilier.

L’article 257 bis du CGI, qui transpose la faculté offerte aux Etats membres par l’article 19 de la directive TVA, dispense de la TVA les livraisons de biens et les prestations de services réalisées entre redevables de la taxe dans le cadre de la transmission à titre onéreux ou à titre gratuit, ou sous forme d’apport à une société, d’une universalité totale ou partielle de biens (c’est-à-dire d’un fonds de commerce ou d’une partie autonome d’une entreprise), le bénéficiaire étant alors réputé continuer la personne du cédant.

Selon la CJUE, ce dispositif ne trouve cependant à s’appliquer que si le bénéficiaire du transfert a l’intention d’exploiter l’universalité ainsi transmise et non simplement de liquider immédiatement l’activité concernée (CJUE 27-11-2003 aff. 497/01).

Dans une mise à jour de sa base Bofip, au 3 janvier 2018 (BOI-TVA-DED-60-20-10 n° 286), l’administration prend acte de ces décisions de jurisprudence et ajoute, dans leur continuité, les précisions ci-après.

Application de la dispense à une levée d’option dans le cadre d’un contrat de crédit-bail immobilier

Le dispositif de l’article 257 bis du CGI couvre la situation dans laquelle un immeuble, loué dans le cadre d’un contrat de crédit-bail immobilier soumis à la TVA, est cédé au crédit-preneur lors de sa levée d’option d’achat et que celui-ci, qui affectait l’immeuble à une activité de sous-location taxée, entend continuer à affecter l’immeuble à une telle activité locative soumise à la TVA (Décision de rescrit du 3-1-2018 n° 2018/01 TCA ; BOI précité n° 286).

La question se pose donc de savoir si, en dehors du cas spécifique examiné ci-après, l’administration entend appliquer la dispense de TVA à une levée d’option suivie d’une revente immédiate de l’immeuble affecté à une activité de sous-location (hypothèse visée dans la jurisprudence du Conseil d’Etat du 23-11-2015 précitée). La précision apportée in fine dans le n° 286 du BOI précité, selon laquelle « le fait que la revente n’intervienne pas le même jour que la levée d’option est sans incidence », ne devrait pas permettre, selon nous, d’apporter une réponse affirmative à cette question.

Application de la dispense à une cession d’immeuble, via la levée d’option, entre crédit-bailleurs

Compte tenu de la nature du crédit-bail, les transferts d’un immeuble loué en TVA opérés pour le changement de crédit-bailleurs, au profit du crédit-preneur (qui lève l’option d’achat), puis d’un groupement de crédit-bailleurs doivent être regardés comme la transmission d’une universalité de biens, bénéficiant d’une dispense de taxation ou de régularisation au sens de l’article 257 bis du CGI (Décision de rescrit 3-1-2018 n° 2018/02 TCA ; BOI-TVA-DED-60-20-10 n° 286).

Est ici visée l’hypothèse d’un transfert d’immeuble entre crédit-bailleurs dans le cadre d’un refinancement de l’immeuble.

Non-application de la dispense aux assujettis ayant une activité d’achat-revente d’immeubles

Dans la présentation de sa mise à jour de sa base Bofip, au 3 janvier 2018, l’administration indique expressément que les précisions données ci-dessus sont sans incidence sur les règles applicables aux cessions d’immeubles réalisées par des assujettis ayant une activité d’achat-revente d’immeubles (marchands de biens…), dont le régime visé au BOI-TVA-DED-60-20-10 n° 285 demeure toujours applicable : lorsque, dans le cadre de leur activité, ces assujettis procèdent à la vente isolée d’un immeuble prélevé parmi leur stock, ils ne peuvent pas bénéficier de la dispense prévue par l’article 257 bis précité, et ce même si, dans l’attente de sa revente, cet immeuble fait l’objet d’une location soumise à la TVA.

En revanche, la cession par l’acheteur-revendeur du ou des immeubles qu’il détient en stock qui interviendrait dans le cadre de la transmission de l’ensemble de son activité de négociant en biens immobiliers au profit d’une personne qui continuera à réaliser cette activité bénéficie du régime de dispense prévu par l’article 257 bis déjà cité.

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Rémi Castebert
Avocat à la cour
NMW Avocats

intervenant à la conférence Panorama de la fiscalité immobilière du mardi 19 juin 2018

Rémi Castebert est avocat au sein des départements fiscal et immobilier du cabinet NMW avocats. Il intervient en matière de fiscalité immobilière et accompagne des groupes de sociétés français et étrangers sur l’ensemble de leurs problématiques fiscales complexes (structurations, audit et opérations de revue fiscale, restructurations, fusions acquisitions, intégration fiscale et international tax planning etc.) et les assiste également dans le cadre de contrôle fiscal et de contentieux fiscal.

Vincent Huang
Avocat à la cour
NMW Avocats

 

www.nmwdelormeau.com

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