Dans un arrêt en date du 3 mai 2017 (CAA Paris 3 mai 2017 n°16PA03412), la cour administrative d’appel de Paris juge que pour l’application de l’exonération de plus-value de cession de la résidence principale du cédant, un immeuble ne perd pas sa qualité de « résidence principale au jour de la cession » du seul fait que le cédant ait libéré les lieux avant ce jour, à condition que le délai de vacance du logement soit normal.
En application de l’article 150 U, II-1° du CGI, la plus-value réalisée lors de la cession d’une résidence principale est exonérée. L’exonération est subordonnée à la qualité de résidence principale de l’immeuble cédé appartenant au cédant au jour de la cession. La qualification de résidence principale s’entendant de la résidence habituelle et effective du propriétaire, c’est-à-dire le lieu où le contribuable réside habituellement pendant la majeure partie de l’année (BOFIP BOI-RFPI-PVI-10-40-10-20120912 n°20 et 30).
La doctrine administrative précise qu’un immeuble vacant au moment de la vente, mais qui a été occupé comme résidence principale jusqu’à sa mise en vente, ouvre droit à l’exonération si la cession intervient dans un délai normal de vente. Ce délai normal de vente est apprécié selon les circonstances mais dans un contexte économique normal, l’administration fiscale prévoit un délai maximal d’un an (BOFIP BOI-RFPI-PVI-10-40-10-20120912 n°190).
Dans les faits, le contribuable avait mis en vente par l’intermédiaire d’une agence immobilière une maison d’habitation située à Tourgéville au mois de septembre 2007. Ce logement, qui constituait sa résidence principale jusqu’au 31 décembre 2008, a finalement été cédé le 30 juin 2009 et le contribuable a fait application des dispositions de l’article 150 U, II-1° du CGI qui exonèrent la plus-value réalisée à l’occasion de la cession de la résidence principale.
En l’espèce, le délai entre la mise en vente du bien et sa vente effective avait été de 22 mois. Toutefois, entre la date de vacance du logement et sa vente effective il ne s’était écoulé que 6 mois.
L’administration fiscale a tenté de remettre en cause l’application de l’exonération de la plus-value de cession d’une résidence principale, en vain.
La cour administrative d’appel de Paris rappelle le considérant de principe posé par le Conseil d’Etat qui prévoit qu’un « immeuble ne perd pas sa qualité de résidence principale du cédant au jour de la cession du seul fait que celui-ci a libéré les lieux avant ce jour, à condition que le délai pendant lequel l’immeuble est demeuré inoccupé puisse être regardé comme normal ; qu’il en va ainsi lorsque le cédant a accompli les diligences nécessaires, compte tenu des motifs de la cession, des caractéristiques de l’immeuble et du contexte économique et réglementaire local, pour mener à bien cette vente dans les meilleurs délais à compter de la date prévisible du transfert de sa résidence habituelle dans un autre lieu » (voir sur ce point CE 7 mai 2014, n° 356328).
Dans l’arrêt du 7 mai 2014, le Conseil d’Etat avait jugé qu’un délai de 22 mois entre la vente effective et la mise en vente constituait un délai normal.
La cour administrative d’appel de Paris considère sans surprise qu’un délai de vacance de 6 mois avant l’intervention effective de la vente du logement est un délai raisonnable qui ne fait pas perdre à ce dernier la qualité de résidence principale et justifie l’application de l’exonération de la plus-value de cession applicable aux cessions de la résidence principale du cédant.
Vincent Houang
Avocat à la Cour
NMW Delormeau
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