Les droits supplémentaires au bail commercial constituent un élément incorporel de l’actif immobilisé

Rémi Castebert
Avocat à la cour
NMW Delormeau

Intervenant au sein des formations fiscales EFE

Dans un arrêt en date du 27 janvier 2017 (CE 27 janvier 2017 n°391817, Sté Groupe Lactalis), le Conseil d’Etat juge que les droits supplémentaires du bail commercial, tels que ceux portant sur les modalités de renouvellement du bail ou l’acquisition de l’ensemble immobilier en cas de cession, font partie des éléments de l’actif immobilisé, à l’instar du « droit au bail ». Dès lors, les dépenses d’acquisition des droits supplémentaires à un « droit au bail » ne constituent pas des charges déductibles au titre de l’exercice où elles sont exposées.

Dans la présente affaire, le bailleur a donné à bail commercial à un preneur un ensemble immobilier pour une durée de 9 ans.

Le contrat de bail et son avenant prévoyaient différents avantages accordés par le bailleur au preneur : en cas de cession de l’ensemble immobilier, le preneur bénéficiait d’une clause de préférence et d’une évaluation avantageuse du prix de vente qui faisait abstraction de la valeur vénale des constructions et travaux réalisées par lui, quant à l’hypothèse du renouvellement du bail, il était prévu qu’un nouveau bail de 9 ans serait conclu aux mêmes conditions.

Les avantages ainsi accordés par le bailleur au preneur ont fait l’objet d’une contrepartie financière de 1.500.000 euros versée par ce dernier au premier dans le cadre d’un protocole d’accord.

Le preneur a considéré que cette indemnité versée au bailleur constituait une charge exceptionnelle qui devait être admise en déduction des bénéfices imposables.

L’administration fiscale a remis en cause la déductibilité de cette indemnité en estimant que cette somme correspondait à l’acquisition d’une immobilisation incorporelle.

La Haute Juridiction rappelle sa jurisprudence sur le classement du « droit au bail » (droit au renouvellement d’un bail commercial) dans la catégorie des éléments de l’actif immobilisé par nature (CE 23 février 2000 n°162659). Elle précise ensuite que les dépenses d’acquisition de droits supplémentaires au bail ne constituent pas des charges déductibles de l’exercice au cours duquel elles ont été exposées dès lors que ces dépenses visaient à acquérir un élément incorporel de l’actif immobilisé du preneur.

L’indemnité versée par le locataire en contrepartie des avantages qui lui ont été conférés par le bailleur ne se traduisait donc pas par une diminution de l’actif net de l’entreprise, condition nécessaire pour l’admission de la déductibilité d’une charge, mais devait au contraire être immobilisée.

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