L’exonération de la plus-value de cession de la résidence principale ne bénéficie qu’aux résidents

Article rédigé par Me Aurélia Allouche avocate senior chez NMW DELORMEAU

Dans sa décision du 27 octobre 2017 (QPC n° 2017-668), le Conseil constitutionnel a déclaré qu’il n’y a plus d’exonération totale de la plus-value immobilière pour la personne qui cède un bien immobilier situé en France, à l’occasion de son départ à l’étranger.

Le Conseil Constitutionnel avait déjà été saisi d’une QPC le 28 juillet 2017 (QPC n° 411546) pour savoir si l’article 150 U du CGI, qui réserve l’exonération de la plus-value de cession de sa résidence principale aux résidents français à la date de la vente, est ou non conforme à notre Constitution.

Le Conseil Constitutionnel a donc été interrogé sur le point de savoir si cette distinction selon que le cédant transfère son domicile en France ou hors de France en serait pas discriminatoire.

Par sa décision du 27 octobre 2017, le Conseil constitutionnel vient de valider la conformité de la loi française avec notre Constitution, en particulier les principes d’égalité devant la loi et les charges publiques, au motif qu’en traitant différemment les résidents et les non-résidents, le législateur s’était fondé sur des critères objectifs et rationnels en rapport avec l’objet de la loi.

En l’espèce, les requérants soutiennent que les dispositions de l’art. 244 bis II.1° instituent une différence de traitement entre des contribuables cédant leur résidence principale selon qu’ils sont ou non toujours fiscalement domiciliés en France à la date de la cession. Dans le premier cas, la plus-value de cession serait intégralement exonérée d’impôt sur le revenu, alors que dans le second cas, elle le serait seulement à hauteur de 150 000 euros par personne. Il en résulterait une méconnaissance des principes d’égalité devant la loi et devant les charges publiques.

Aux termes de l’art. 150 U, II-1° du Code Général des Impôts, la plus-value réalisée lors de la cession d’une résidence principale est exonérée.

Or d’après l’art. 244 bis II.1°, le cédant, personne physique, qui cède un bien immobilier situé en France, à l’occasion de son départ à l’étranger, ne peut plus prétendre à l’exonération totale de plus-value immobilière au titre de sa résidence principale si, au jour de la cession réalisée dans un délai normal de vente, il n’est plus résident fiscal français, puisque cette exonération est réservée au seul résident.  Ce dernier ne peut alors bénéficier que de l’exonération spécifique plafonnée à 150 000 € de plus-value nette imposable (CGI art. 150 U, II.2°).

Le Conseil constitutionnel vient de déclarer ces dispositions conformes à la Constitution.

Il a rappelé d’abord que selon l’article 6 de la Déclaration des droits de l’homme et du citoyen de 1789, la loi « doit être la même pour tous, soit qu’elle protège, soit qu’elle punisse ». Le principe d’égalité ne s’oppose ni à ce que le législateur règle de façon différente des situations différentes, ni à ce qu’il déroge à l’égalité pour des raisons d’intérêt général, pourvu que dans l’un et l’autre cas, la différence de traitement qui en résulte soit en rapport direct avec l’objet de la loi qui l’établit.

Le Conseil constitutionnel considère que le législateur, en instituant des régimes d’exonération des plus-values immobilières différents pour les résidents fiscaux et certains non-résidents fiscaux (CGI art. 150 U, I et II), a entendu traiter différemment des personnes placées dans des situations différentes au regard des règles d’imposition des revenus. Cette différence de traitement est en rapport avec l’objet de la loi et fondée sur des critères objectifs et rationnels.

Il conclut que « le deuxième alinéa du 2° du paragraphe II de l’article 150 U du code général des impôts, dans sa rédaction résultant de la loi n° 2013-1278 du 29 décembre 2013 de finances pour 2014 est conforme à la Constitution ».

On peut imaginer que cette exonération étant destinée à favoriser l’acquisition par le cédant de sa nouvelle résidence principale, il était « objectif et rationnel » de réserver cet avantage aux seuls contribuables qui réinvestissent en France. Sous cet angle, la décision apparaît justifiée.

Si le combat semble donc définitivement perdu pour les contribuables qui s’expatrient dans des Etats tiers à l’Union Européenne, l’Espace Économique Européen et la Suisse, la question de la conformité de cette discrimination au regard des libertés européennes, en particulier la liberté de circulation des personnes, reste toujours ouverte. Nul doute que la question sera tranchée prochainement.

 

Aurélia Allouche
Avocat à la cour
NMW DELORMEAU

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