ISF newlook : quid des sociétés immobilières ?

Le nouveau gouvernement a annoncé, pour 2018, la réforme de l’ISF qui deviendrait l’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière) et ne viserait plus que les placements immobiliers, ceci afin d’inciter le financement de l’économie (l’immobilier en semble donc exclu…).

L’objectif n’est pas ici de discuter de l’orientation économique choisie mais d’essayer d’approfondir un point que quelques commentateurs ont d’ores et déjà abordé : quelle est la ligne de partage entre l’investissement immobilier (imposable) et mobilier (exonéré) lorsque des actifs immobiliers sont détenus par une personne physique via une (ou plusieurs) société ?

Immeuble ou meuble, that’s the question !

En fait, il s’agit d’un grand classique de la fiscalité depuis que l’immobilier s’est financiarisé. La question se pose pour de nombreux impôts tels que l’impôt sur la plus-value, les droits d’enregistrement …

On pourrait en tirer la conclusion – erronée – que la question ayant déjà été traitée, la solution s’imposerait d’elle-même….

Pourtant, 2 éléments conduisent à penser que le sujet va prêter à débat :

  • sur le plan idéologique, la notion de « rente immobilière » a été mise en avant, il va maintenant falloir savoir de quoi on parle. Nous ne nous risquerons pas sur ce terrain, cependant, un élément peut, en partie, impacter cette discussion technique : l’IFI ne visera-t-il que les investissements totalement passifs ou de jouissance tels que les résidences principales et secondaires ou également l’investissement locatif ?
  • sur le plan technique, l’expérience montre que pour chaque impôt faisant appel à la notion de « société à prépondérance immobilière », une définition spécifique a été créée…

Va-t-il en être de même cette fois-ci ?

A chaque fois que la notion de société à prépondérance immobilière est utilisée, l’objectif est de traiter une opération ou une situation portant sur les titres d’une société détenant des actifs immobiliers comme si l’actionnaire détenait en réalité les immeubles sous-jacents.

Le principe général est assez simple :

  • une société à prépondérance immobilière est une société dont l’actif est principalement constitué d’immeubles (sur la base des valeurs de marché), détenus directement ou indirectement (via des filiales ou sous-filiales).

Afin d’englober au mieux les situations très variées pouvant être rencontrées tout en essayant de ne pas appliquer, à tort, le régime fiscal propre aux immeubles, une définition sur mesure a été concoctée pour chaque impôt.

Ainsi, dans certains cas, les sociétés cotées sont exclues, ou alors, afin de déterminer la prépondérance immobilière, les immeubles affectés à l’activité professionnelle de la société propriétaire ne sont pas retenus (important pour les sociétés hôtelières par exemple). De la même manière, la période de référence peut également différer selon les impôts …

Il résulte de cette pluralité de définitions  une certaine complexité. Le tableau ci-après tente, non sans difficulté, de faire la synthèse de la situation actuelle :

La question technique soulevée par l’IFI est donc de savoir si une nouvelle définition doit être créée, ce qui nécessite de faire l’exégèse de la volonté du législateur pour ensuite traduire cette volonté au travers de critères choisis avec soin.Le mieux étant l’ennemi du bien, il en résultera une complexité supplémentaire, des difficultés d’interprétation qui nécessiteront quelques années avant qu’une jurisprudence clarifie l’application du dispositif aux situations qui n’auront pas été envisagées au départ mais qui ne manqueront pas d’être rencontrées.D’où une tentation coupable de se raccrocher à l’existant et de voir s’il n’existe pas déjà une définition qui pourrait être reprise, permettant ainsi de bénéficier de la sécurité juridique d’une norme déjà éprouvée.Tout d’abord, la règle applicable en matière d’ISF des non-résidents (et des droits de succession) ne semble pas adaptée puisqu’elle conduit à une application proportionnelle en fonction de la valeur des actifs immobiliers au regard de l’actif global. Le mécanisme de proportionnalité est en pratique très complexe à mettre en œuvre (problème de valorisation notamment). Aussi, le fait que cette définition n’ait vocation à effectivement s’appliquer qu’à très peu de contribuables, limite pour l’instant la portée de ces difficultés, mieux vaut donc en rester là ! Dans cette approche, la définition retenue pour les plus-values immobilières des personnes privées semble s’imposer, et cela pour plusieurs raisons :

  • elle est éprouvée, ce texte étant assez ancien,
  • elle est connue des contribuables concernés, puisqu’elle s’applique à l’impôt des particuliers (comme l’IFI),
  • elle n’inclut pas les sociétés soumises à l’IS, ces dernières étant soumises à un corpus de règles fiscales qui les éloignent de la fiscalité personnelle. En effet, en matière d’IS, tant sur les revenus locatifs que sur la plus-value (auquel se rajoute l’impôt sur les dividendes si le flux financier est appréhendé par les actionnaires) les principes applicables ainsi que les modes de calcul sont très différents de ceux applicables aux gains immobiliers réalisés par les personnes physiques : par exemple, l’exonération des plus-values immobilières n’est pas possible (quel que soit le délai de détention),
  • le critère d’assujetissement à l’IS est particulièrement facile à contrôler, ce qui facilitera le travail de l’Administration fiscale (sur ce critère au moins) et évitera ainsi les risques de contentieux,
  • la soumission à l’IS permet d’évacuer de fait les immeubles dont l’associé se réserve la jouissance puisqu’il devrait s’acquitter d’un loyer, faute de quoi la société s’exposerait à un redressement.

Néanmoins, une exception devrait tout de même être prévue pour les SCPI, qui bien qu’étant des sociétés non soumises à l’IS et à prépondérance immobilière, sont spécifiques dans la mesure où elles font appel public à l’épargne. Elles peuvent donc difficilement être considérées comme favorisant une économie de rente par rapport à une économie d’investissement. Cette exclusion aurait également pour intérêt de ne pas créer une distorsion entre les différents supports de la pierre papier tels que les sociétés foncières cotées ou les OPCI. Enfin, ce critère ne soulève aucune difficulté d’application.Evidemment, la solution sera imparfaite puisque certains adeptes de la « rente immobilière » pourront, investir via des sociétés soumises à l’IS, et ainsi échapper à l’IFI. Cependant, dans ce schéma, les loyers et la plus-value de cession des actifs seront imposés à l’IS et les dividendes qui en seront issus, encore imposés à l’impôt sur le revenu. In fine le coût fiscal de ce mode de détention sera donc élevé même sans IFI !Si la préférence du contribuable aurait évidemment été la suppression pure et simple de l’ISF, le recours à cette définition des sociétés à prépondérance immobilière permettrait sans doute une certaine simplicité de mise en œuvre, une relative sécurité juridique et serait assez proche de la logique sous-tendue par la réforme annoncée.

Rendez-vous à l’automne !

 


Avocat Associé
Kramer Levin Naftalis & Frankel LLP

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