Les déficits issus d’un immeuble cédé indûment imputés sur le revenu global sont imputables sur les revenus fonciers ultérieurs

Dans un arrêt en date du 26 avril 2017 (CE 26 avril 2017 n°400441), le Conseil d’Etat juge que lorsque l’immeuble n’est plus mis en location et ne peut plus bénéficier du régime dérogatoire permettant au contribuable d’imputer une fraction des déficits fonciers sur le revenu global, les déficits indûment imputés sur le revenu global des trois années précédentes peuvent alors être imputés sur l’ensemble des revenus fonciers de l’année au cours de laquelle ces déficits ont été réalisés et viennent augmenter le déficit reportable de cette année.

En principe, lorsque le résultat foncier est négatif, le déficit constaté ne peut être imputé que sur les revenus fonciers des dix années suivantes (principe d’imputation exclusive des déficits fonciers sur les seuls revenus fonciers prévu à l’article 156, I-3° du CGI). Toutefois, la loi permet par exception l’imputation sur le revenu global d’une fraction du déficit foncier pour les dépenses autres que les intérêts d’emprunt à hauteur de 10.700 euros. Selon l’administration, ce régime d’imputation limitée sur le revenu global des déficits fonciers n’est pas optionnel (BOFIP BOI-RFPI-BASE-30-20-10-20120912 n°30).

En ce qui concerne ce régime dérogatoire institué à l’article 156, I-3° du CGI, il est prévu que l’imputation des déficits fonciers sur le revenu global est remise en cause si le contribuable cesse de louer l’immeuble au 31 décembre de la troisième année suivant celle de l’imputation.

Au cas particulier, la SCI Edouard 1er, dont un couple détenait la totalité des parts, était propriétaire d’un immeuble qu’elle a cédé le 8 août 2005. L’administration a remis en cause l’imputation des déficits fonciers afférents à l’immeuble cédé en 2005 sur les revenus fonciers de l’année 2008 du couple pour un montant de 52.208 euros.

Selon la doctrine administrative, la remise en cause de l’imputation des déficits fonciers sur le revenu global a pour conséquence que les déficits fonciers indûment imputés sur le revenu global sont imputés sur les revenus fonciers mais uniquement jusqu’à l’année de cessation de la location de l’immeuble. Ainsi, selon l’administration fiscale, les éventuels déficits fonciers restant à imputer après la cessation de la location ne peuvent plus être imputés sur les revenus fonciers (BOFIP BOI-RFPI-BASE-30-20-10-20120912 n°250).

Dans cette affaire, l’administration fiscale a donc fait application de sa doctrine qui précise que les déficits fonciers non imputés à cette date sont définitivement perdus. En l’espèce, elle a estimé que tous les déficits fonciers non imputés en 2005 (année de la cessation de la location de l’immeuble à la suite de la vente de celui-ci) étaient perdus et ne pouvaient donc être imputés sur les revenus fonciers des années ultérieures.

La présente solution donnée par la Haute Juridiction infirme la position de la doctrine administrative en considérant qu’en cas de fin du régime dérogatoire lorsque l’immeuble cesse d’être loué, les déficits fonciers indûment imputés sur le revenu global des trois années précédant la cessation de la location de l’immeuble sont imputables sur l’ensemble des revenus fonciers et viennent augmenter le déficit reportable de l’année de réalisation de ces déficits.

Il ressort de cet arrêt que les déficits fonciers issus d’un immeuble cédé indûment imputés (soit les déficits fonciers des trois années précédant la cession de l’immeuble) sur le revenu global sont imputables sur les revenus fonciers ultérieurs (dans les conditions de droit commun, soit une imputation sur les revenus fonciers des dix années suivant le déficit) sans que cette imputation ne soit limitée à l’année de la cessation d’affectation de l’immeuble à la location. En effet, le texte de l’article 156, I-3° du CGI n’exige pas une imputation hermétique des déficits et des revenus fonciers issus d’un même immeuble mais autorise plus largement l’imputation des déficits fonciers sur l’ensemble des revenus fonciers. Le présent arrêt confirme la possibilité d’imputer un déficit foncier issu d’un immeuble sur les revenus fonciers des dix années suivantes provenant d’autres immeubles, y compris en cas de remise en cause du régime dérogatoire.

¤¤¤

Vincent Houang
Avocat à la Cour
NMW Delormeau

Laisser un commentaire